• Es sind wieder ein paar schöne Fotobeiträge eingetrudelt. Schau sie dir doch einmal hier an und stimme für deinen Favoriten.

Wohnung als Kapitalobjekt: Erfahrungen / Gedanken?

O
Benutzer7447  Verbringt hier viel Zeit
  • #1
Hey zusammen,
ich bin nahezu sicher, dass da einige von euch tätig sind und / oder Wissen haben.
Daher frage ich mal:
Ich interessiere mich sehr für eigene Mietobjekte, vermutlich Wohnungen.
Ich habe da aber keine wirkliche Idee, wie man da vorgeht und würde mir die Idee gerne erarbeiten :smile:

Themen die mich interessieren:
1. Wo kauft man (zu vertretbaren Preisen) Objekte?
2. Wie finanziert ihr diese? Ich bin nun alles, nur nicht reich. Mit 100 % Eigenkapital oder Bank?
3. Worauf muss man da allgemein achten? Welche Kosten fallen, neben dem Kaufpreis, als laufende Kosten an (Hausgeld, oder ähnliches?)?
4. Wie errechnet ihr eine Miete?
5. Wie findet man vertrauenswürdige Mieter, worauf achtet ihr?

Ich kann mir auch gut vorstellen, "meine" Wohnung an alleinerziehende Frauen oder dergleichen zu vermieten, die es einfach in der Gesellschaft und auf dem Wohnungsmarkt sonst nicht wirklich leicht haben.
Ich fürchte aber, die werden es aus "gutem Grund" nicht leicht haben und daher zögere ich dort etwas.
Soweit bin ich aber noch nicht.

Also, wer hat Erfahrungen / Ideen und mag mich in seine Pläne / Gedanken gucken lassen?

Habt vielen Dank.


Gruß
 
G
Benutzer Gast
  • #2
Meinst du nicht eher Renditeobjekt? Oder ist das für den eigen Gebrauch?
 
O
Benutzer7447  Verbringt hier viel Zeit
  • Themenstarter
  • #3
Hey Raccoon ,
Recht hast du, falsches Wort und ich kann es nimmer editieren...
Sorry und danke für deinen Hinweis.


Gruß
 
haarefan
Benutzer38494  Sehr bekannt hier
  • #4
Vermieterverein e.V. Deutschland, der moderne Vermieterschutzverein, gegründet 1997 aus einer Interessengemeinschaft für Vermieter
Beratung für Vermieter, Verwalter und Eigentümer

1. Wo kauft man (zu vertretbaren Preisen) Objekte?
was ist für dich denn vertretbar? :grin:
ich persönlich würde wohl so investieren, das ich es nicht zu weit zum objekt habe.
gleichzeitig würde ich es vorziehen zunächst erstmal ein eigenheim zu haben und mindestens zu 50 % schuldenfrei zu haben, um mich mit dem nächsten objekt zu befassen, welches man dann vermieten kann.
es macht für mich mehr sinn erstmal selbst mietfrei zu werden und im hohen alter dann meine hütte hier zu verkaufen und mir eine seniorenwohnung zu mieten und vom rest meine rente aufzubessern.

2. Wie finanziert ihr diese? Ich bin nun alles, nur nicht reich. Mit 100 % Eigenkapital oder Bank?
wieviel eigenkapital hast du denn????
mein nachbar hat sich ein grundstück gekauft und mit seiner schwester 2 häuser á 2 doppelhaushälften darauf gebaut und diese vermietet. ausser eigenleistung finanziert er zu 100% über die bank.
allerdings ist er maurermeister und hat dementsprechend viel eigenleistung erbracht, um das alles zu finanzieren.

3. Worauf muss man da allgemein achten? Welche Kosten fallen, neben dem Kaufpreis, als laufende Kosten an (Hausgeld, oder ähnliches?)?
endpreis =kaufpreis+maklergebühr+notar- und grundbuchkosten+grunderwerbssteuer.
laufende kosten sind: gebäudeversicherung, kommunale abgaben etc und ich würde als vermieter mal überlegen evtl. eine mietausfallversicherung abschließen und mich gegen vandalismus etc. abzusichern.

4. Wie errechnet ihr eine Miete?
alle kosten pro jahr + x geteilt durch 12

5. Wie findet man vertrauenswürdige Mieter, worauf achtet ihr?
tja, am besten vermietet man an menschen die man bereits länger kennt. zumindest macht mein nachbar das so. :zwinker:
 
G
Benutzer Gast
  • #5
Naja bei Rendite ist die Rechnung doch recht einfach;

Der Kaufpreis muss niedrig sein und die übliche Miete entsprechend hoch. Beides beißt sich mehrfach. Mietspiegel kannst du im Internet erfahren. Finanzierung macht wohl nur Sinn wenn eine Stange EK in den Kredit getragen wird.

Aber: Die heutigen Objekte die du käuflich erwerben kannst, kannst alle in die Tonne treten. Überteuert und bis du das aus deiner Rendite hast, wird es dauern. Denn Wiederverkaufswert sollte ja auch eine Rolle spielen. An lohnende Objekte wirst du nicht ran kommen, das ist fest in Bauträgerhand und die setzen die Protzbunker in die Landschaft und streichen sich die Marge ein.

Mein Rat: Vergiss die Idee wieder, wenn du das nicht selber nutzen willst.
 
G
Benutzer167583  (35) Benutzer gesperrt
  • #6
Die Immobilienpreise selbst bei uns in der kleinen Stadt sind echt explodiert.
Ich habe mir zusammen mit einem Freund ein altes Haus gekauft und dieses komplett saniert. Die 2 Wohnungen werden im nächsten Monat fertig sein.
Ich glaube wir hatten Glück und haben Mieter aus unserem Bekanntenkreis bekommen. Die Miete haben wir einfach aus vergleichbaren Wohnungen errechnet.
Wir sind beide Handwerksmeister und haben hunderte Stunden Eigenleistung eingebracht, deshalb hat sich die Sanierung auch über 9 Monate gezogen.
Bei uns war die Finanzierung kein Problem wir haben ca. 90% der Kosten inkl. Material für die Sanierung finanziert. Am Ende ist es günstiger geworden als gedacht und es bleibt jeden Monat was von der Miete über.

Wir haben das auch als Hobby und aus Spaß gemacht und jetzt verdienen wir damit Geld.
Ich glaube aber wenn man keine Verbindung zum Bauen hat sollte man lieber die Finger davon lassen. Bei alten immobilen kann man nie genau planen und es kann fürchterlich schief gehen.
Bei Neubau Objekten verdient doch fast immer der Bauträger am meisten.
 
O
Benutzer7447  Verbringt hier viel Zeit
  • Themenstarter
  • #7
Hey zusammen.
Erstmal danke für eure Antworten.
haarefan haarefan :
Wenn ich zum Beispiel eine Wohnung für fiktiv 200.000 Euro kaufe so habe ich einen ROI in sehr sehr sehr ferner Zukunft.
Und bis dahin das volle Risiko mit Mietnomaden, Preisverfällen und was weiß ich noch.
Versteh mich nicht falsch, vermieten heißt Risiko. Ich möchte aber ein Risiko, welches für mich abschätzbar und beherrschbar erscheint und keine 30 Jahre Prognose.
Eigenheim wäre auch mein Fokus, daher mag ich auch nicht wirklich viel EK in ein Mietobjekt binden, was mir dann woanders fehlt. Derzeit ist aber aus beruflichen Gründen vieles offen und ein Eigenheim nicht real zu finanzieren da meine Stelle endlich ist (Fusion) und ich nicht weiß, wo es danach beruflich weitergeht. Nach diesen Klärungen kommt Eigenheim wieder auf die Agenda. Ich nahm an, dass eine Wohnung bereits Kapital mitbringen und später für ein Eigenheim anteilig mitfinanzieren kann. So war mein (naiver) Plan :smile:.
Doppelhaushälften oder was auch immer bauen wäre fernab meines Budgets.... Hätte ich das Geld wäre mein Eigenheim mir deutlich näher als andere Ideen :smile:
Sind laufende Kosten nicht auch ein Betrag in die Gemeinschaftskasse für Renovierungen im Treppenhaus und so Scherze?
Das muss ich ja auch alles mitberechnen und das zahlt letztlich ja nicht der Mieter (nur indirekt).
Sprich von 400 euro Miete habe ich am Ende ja keine 400 Euro Einnahme. Wenn davon 300 Euro schon Hauskasse wären (angenommen) und 50 Euro die Ausfallversicherung müsste ich es nimmer tun. Denn für 50 euro Einnahme pro Monat ist der Zinssatz / die Rendite selbst wenn jemand 100 % EK finanzieren kann widerlich niedrig.
Es muss also einen Business Case geben, der sich rechnet. Sonst gäbe es ja niemanden, der es macht :smile:.
Und den Case will ich verstehen und schauen, ob der für mich anpassbar ist oder nicht.

Raccoon :
Ja, die Idealvorstellung: Immobilie neuwertig, fast geschenkt, Miete horrend hoch :smile:.
Wie du schon sagst, dasc beißt sich :smile:.
Mir wurde mal gesagt, dass die Zinsen für Kredite für Mietobjekte einerseits steuerlich anrechenbar sind und andererseits auch niedriger sind als z. B. für selbstgenutzte Immobilien weil dort Einnahmen gesehen werden. Irrtum?
Bauträger sind Illusion, da stimme ich dir zu. Es gibt höchstens die Familie, die ihre Wohnung günstig verkauft und das war es. Alles andere ist neuwertig viel zu teuer und ich persönlich habe Zweifel, dass der Immobilienmarkt sich auf dem Preisniveau hält insofern der Zins wieder erhöht wird. Denn gerade wollen wegen der günstigen Zinsen viele kaufen und dadurch gibt es den klassischen Nachfrageüberhang. Viele finanzieren aber auch "gerade eben" und sobald der Zins steigt wird bei einigen wohl die Anschlussfinanzierung aua werden oder sogar brechen. Sprich es kommen viele Häuser / Wohnungen auf den Markt --> Preis verfällt. Oder hältst du das für nicht richtig?
Na selbst nutzen will ich nicht, das ist was ganz anderes :smile:.

G Gws27 :
Das ist natürlich echt gut für euch. Ich habe leider weder den handwerklichen Partner / Freundeskreis, noch die eigenen Fähigkeiten in dem Bereich. Somit müsste ich vieles mühevoll "irgendwie" machen oder beauftragen, was die Sache natürlich deutlich anders macht. Sonst würde ich mir "Ruinen" mit Potenzial kaufen, aufbereiten und verkaufen :smile:.
Wenn jetzt schon jeden Monat etwas übrig bleibt ist es natürlich ein Traum.
Die Essenz deiner Worte ist aus meiner Sicht ebenfalls: lass mal.
Noch mag ich aber gerade nicht aufgeben :-P



Gruß
 
Tahini
Benutzer133456  (52) Beiträge füllen Bücher
  • #8
Mir gefiel die Idee lange recht gut, eine abbezahlte, vorzugsweise kleine Immobilie als Geldmotor zu verwenden. Denn der Mietertrag einer relativ kleinen Wohnung ist proportional betrachtet nicht zwangslaeufig erheblich geringer als der eines sehr viel teureren Hauses.

Vor 5 Jahren stellte ich derlei Berechnungen oft an, und schoss mich dann darauf ein, eine Wohnung in Bayern (bayerischer Wald) um die 50.000 Euro zu kaufen. Die gedachte ich dann fuer ca. 500 Euro im Monat zu vermieten. Und damit kann man dann ganz bequem wo auch immer in der Welt was anderes mieten - z.B. in China oder Neuseeland, wo ich damals ja lebte.

Was mich jedoch davon abbrachte, war die Einsicht, dass ich, wenn ich schon was Abbezahltes besitze, darin lieber selbst leben will, um stressfrei zu leben. Idealenfalls in Schweden - wo ich das dann auch durchzog. Es ist extrem pulssenkend, zu wissen, dass mich niemand hier rausschmeissen kann. Gold wert ist das.

Vermieten koennte ich natuerlich mein schwedisches Haus schon - aber ich hatte bereits Mietimmobilien in Neuseeland, und habe damit derartige Klamaukstuecke erlebt (Mieter, die einfach beschliessen, eine Mauer einzureissen, oder ein Meth Lab im Keller aufbauen, oder einfach bei Nacht und Nebel verschwinden, ohne je Miete bezahlt zu haben), dass ich heute sagen wuerde, niemals wieder. Stattdessen jedoch gerne ein B&B. Man kann erheblich mehr verdienen, und wenn ein Gast spinnt, tja, morgens geht er ja wieder.

Als ich mein Mietshaus in Neuseeland als B&B betrieb, gingen meine monatlichen Einnahmen dafuer von (angestrebten) 500 Euro im Monat auf ganz reale 3.000. Ich weiss nicht, ob so ein Betrieb dort, wo Du lebst, einfach zu machen ist, aber fuer mich funktionierte das hervorragend, und ich gedenke auch, das hier wieder so zu tun.

Es muss halt schlau gelegen sein - z.B. im Einzugsbereich einer Grosstadt, oder in einer Gegend mit Tourismuspotenzial.

Wenn ich das heute nochmal ausserhalb Schwedens probieren wuerde, wuerde ich direkt auf Mecklenburg Vorpommern, Brandenburg, den bayerischen Wald, gewisse Gegenden in Baden Wuerttemberg, oder Schleswig Holstein losgehen. Deutsche Immobilien sind im internationalen Vergleich noch immer ganz schoen billig.
 
Zuletzt bearbeitet:
banane0815
Benutzer44981  Planet-Liebe Berühmtheit
  • #9
Eine einzige Wohnung als Renditeobjekt wäre mir zu riskant - vor allem, wenn ich sie nicht aus der Portokasse kaufen kann, sondern dafür einen Kredit aufnehmen muss. Wenn schon, dann müsste es schon mindestens ein Mehrfamilienhaus, oder mehrere Wohnungen sein.
Warum?
Bei einer Wohnung hat man die Arschkarte gezogen, wenn man einen Mieter hat, der seine Miete nicht zuverlässig oder überhaupt nicht zahlt. Selbst wenn es kein Mietnomade ist, der die Wohnung auch noch ramponiert, dauert es locker ein Jahr, bis man so eine Person rausgeklagt hat. Und ob man die ausstehenden Kosten (Miete, Anwalts- und Gerichtskosten) jemals wieder bekommt, ist äußerst fraglich.
Hat man mehrere Wohnungen, kann man den Ausfall eines Mieters noch eher kompensieren.
 
O
Benutzer7447  Verbringt hier viel Zeit
  • Themenstarter
  • #10
Hey Tahini Tahini ,
vielen Dank für deine Antwort.
Zuerst: Ich habe sehr viel Respekt vor dir und deinen weltweiten Erfahrung und schätze deine Art zu schreiben sehr :smile:.
Das nur mal am Rande :smile:

Aus meiner Sicht ist eine Wohnung günstiger, denn letztlich ist es nur 1/x eines Hauses, je nach Anzahl der Parteien.
Sprich das Grundstück ist nur anteilig und viele andere Kosten auch. In Summe also attraktiv. Und ein Haus kann man auch nicht so unendlich besser vermieten denke ich. Zumal ab einer gewissen Summe für viele auch die Frage mieten vs. kaufen kommt, es also deutlich schwieriger wird Mieter zu finden. Wohnungen halte ich für gut geeignet, da ist der Unterschied zum Haus hoch.

Deine 50.000 mit 500 Euro hättest du ja nach 100 Monaten wieder raus, also knapp 8,25 Jahren. So mal rechnerisch.
Plus die 500 hätten auch anteilig die Rate für dein Haus subventionieren können, das war meine Idee.
Weil ich ticke ähnlich wie du, wenn ich mich zwischen Mietobjekt und Eigenheim entscheiden müsste bräuchte ich keine Sekunde um zu entscheiden. Eigenheim ist mir definitiv wichtig. Das Mietobjekt sollte eher nur als Zusatz dienen.
B&B? Bed and Breakfast? Machst du dann Frühstück für die Mieter?
Air BnB soll sich sehr lohnen, auch hier. Da hast du aber immer das Risiko, dass jemand dir die Wohnung wie ein Saustall zurücklässt. Ähnlich wie deine Meth Erfahrung :smile:

Klingt aber alles in allem auch nicht nach einem klaren "Ja" dafür.


Gruß
[doublepost=1518985072,1518984854][/doublepost]Hey banane0815 banane0815 ,
vielen Dank für deine Antwort.
Ein Objekt ist massiv riskant, daher würde ich auch mehrere anstreben.
Ich habe aber nicht "mal eben" das Kapital für eine geschweige denn mehrere.
Daher war meine Idee, eine Wohnugn günstig zu kaufen, daher mit einigem EK rein zu gehen und eventuelle Überschüsse für das zweite Objekt zu sparen und so weiter.... Je mehr umso sicherer wird die Sache ja, falls mal etwas ausfällt.
So wäre meine (recht langfristige) Idee gewesen. Weil mal eben anders geht nicht, das wird auch mein Job vermutlich in dem Ausmaß nie hergeben :smile:


Gruß
 
Tahini
Benutzer133456  (52) Beiträge füllen Bücher
  • #11
Aus meiner Sicht ist eine Wohnung günstiger, denn letztlich ist es nur 1/x eines Hauses, je nach Anzahl der Parteien.
Sprich das Grundstück ist nur anteilig und viele andere Kosten auch. In Summe also attraktiv. Und ein Haus kann man auch nicht so unendlich besser vermieten denke ich. Zumal ab einer gewissen Summe für viele auch die Frage mieten vs. kaufen kommt, es also deutlich schwieriger wird Mieter zu finden. Wohnungen halte ich für gut geeignet, da ist der Unterschied zum Haus hoch.

Das stimmt, aber man muss als Wohnungseigentuemer damit rechnen, dass man sich staendig mit den anderen Wohnungseigentuemern auseinandersetzen muss. Das kann gutgehen - oder nicht. Also, ich bin heutzutage der ueberzeugte Hauskaeufer, weil ich als Hausbesitzer der einzige bin, der Entscheidungen faellt. Und Risiko hat man ja eigentlich keins, mit einem Haus, wenn man versichert ist, und eins gekauft hat, das nicht dringend renoviert werden muss.

B&B: Ja, so war das damals; ich machte Fruehstueck fuer die Gaeste am Morgen. Die zahlten pro Nacht 80 bis 120 Euro, und dann machte ich die Betten und putzte das Bad. Haette mir das Haus in Neuseeland bereits gehoert (aber leider hatte ich es komplett auf Pump gekauft), wuerde ich das heute noch machen. Man trifft tolle Leute, ist frei, und hat richtig Geld. Allerdings war das Haus auch in einer Lage, wo man uns quasi ganzjaehrig die Tuer einrannte.
:smile:
 
Schweinebacke
Benutzer78484  Planet-Liebe-Team
Moderator
  • #12
Halte ich für eine Schnapsidee. Gerade wenn man ansonsten gar keinen Bezug zum Immobilienmarkt hat. Ist ja jetzt nicht so, als wäre Eigentum derzeit ein Bombengeschäft für den Neueinstieg. Gerade alles teuer wie scheisse, nichts gutes am Markt und die Konkurenz schläft auch nicht.

Letztlich solltest du dich fragen: Möchte ich mich jetzt mit 50.000€ oder mehr verschulden um mich in einer Branche selbstständig zu machen, von der ich gar keine Ahnung habe? :ninja:
Gut verdienen tun im Immobilienmarkt: Erben, Großinvestoren und Leute, die selber etwas einbringen können, was den Gewinn optimiert (Handwerksleistungen oder sonstiger Bezug zum Immobilienmarkt).

Wenn man bei wenig Kapital unbedingt einsteigen will, können auch offene Immobilienfonds oder ähnliches ein Instrument sein.
 
Tahini
Benutzer133456  (52) Beiträge füllen Bücher
  • #13
Halte ich für eine Schnapsidee. Gerade wenn man ansonsten gar keinen Bezug zum Immobilienmarkt hat. Ist ja jetzt nicht so, als wäre Eigentum derzeit ein Bombengeschäft für den Neueinstieg. Gerade alles teuer wie scheisse, nichts gutes am Markt und die Konkurenz schläft auch nicht.

Letztlich solltest du dich fragen: Möchte ich mich jetzt mit 50.000€ oder mehr verschulden um mich in einer Branche selbstständig zu machen, von der ich gar keine Ahnung habe? :ninja:
Gut verdienen tun im Immobilienmarkt: Erben, Großinvestoren und Leute, die selber etwas einbringen können, was den Gewinn optimiert (Handwerksleistungen oder sonstiger Bezug zum Immobilienmarkt).

Wenn man bei wenig Kapital unbedingt einsteigen will, können auch offene Immobilienfonds oder ähnliches ein Instrument sein.
Schön und gut, aber die Frage ist ja auch, welche Langzeitpläne er damit hat. Rein zum "Spielen"/ Spekulieren, nee, das wuerde ich auch nicht. Das ist wie Aktien. Aber sich eine Immobilie sichern, um das Leben stabiler zu machen, das ist mehr als naheliegend, und ein menschlicher Urtrieb. Und er ist ja offen fuer unterschiedliche Angriffswinkel.
 
O
Benutzer7447  Verbringt hier viel Zeit
  • Themenstarter
  • #14
Hey zusammen.
Zunächst danke für die Antworten.
Tahini Tahini :
Dein B&B war dann aber auch wirklich dein einziges Business, oder?
Ich bevorzuge wie gesagt für mich privat und selbst auch ein Haus, aber nicht für die Vermietung. Hätte ich das Kapital, klar.
Nur daran arbeite ich ja :-P
Schweinebacke Schweinebacke :
Danke für deine ehrliche und kosntruktive Antwort.
Ich sehe den Markt auch kritisch und versuche gerade, mir ein Bild zu machen und zu verstehen, was wo und wie geht.
Ehrlicherweise habe ich keinen Bezug zum Markt, aber das Engagement diesen zu bekommen und zu erlernen.
Denn nein, verschulden will ich mich eben nicht. Ich teile das Credo vieler Banken und Investmentfirmen und investiere nichts, dessen Verlust ich nicht überleben würde oder was mich nachhaltig enorm schädigen könnte.
Gut verdienen ist auch relativ. Wenn mittelfristig (5-10 Jahre) dort eine kleine Summe monatlich kommt wäre das was.
Immobilienfonds hingegen sind null für mich. Ich halte nichts von Fonds, wo andere mit meinem Geld zocken. Zudem ist die Performance bei vielen Fonds mehr als mager und daher nicht attraktiv. Was da am Ende nach Gebühren und alles raus fällt ist teils mehr als traurig....

Tahini Tahini : Spekulieren mag ich auch nicht, das ist wirklich riskant. Mir geht es mehr um die monatlichen Erträge auf Dauer und somit würde ich halten. Wenn der Wert auch noch steigt wäre es umso besser, muss aber nicht :smile:


Gruß
 
Tahini
Benutzer133456  (52) Beiträge füllen Bücher
  • #15
Tahini Tahini :
Dein B&B war dann aber auch wirklich dein einziges Business, oder?
Tahini Tahini : Spekulieren mag ich auch nicht, das ist wirklich riskant. Mir geht es mehr um die monatlichen Erträge auf Dauer und somit würde ich halten. Wenn der Wert auch noch steigt wäre es umso besser, muss aber nicht :smile:

OK, das klingt doch vernuenftig.
:smile:
Mein B&B war "nebenbei" - wir hatten ein Arrangement, dass meine Frau, die nur nachmittags und abends arbeitete, morgens die Gaeste bespasste (Fruehstueck & Checkout) und ich abends (check-in & ggf. Abendessen).

Steigender Immobilienwert ist auf lange Sicht recht wahrscheinlich - aber eben auf extrem lange Sicht. Mein erstes Haus in England z.B. kostete neu, im Jahre 1930, 3.000 Pfund; ich kaufte es 2004 fuer 76.000, und verkaufte es 2006 fuer 84.000. Sensationelle Vermoegen haeufen sich also normalerweise nicht an auf diese Weise, es sei denn, man spielt in einer extremen Liga. Und wie ich sah, wechselte das Haus erneut den Besitzer im Jahre 2011, fuer 68.000 Pfund - da muss wohl was Schaedigendes vorgefallen sein. Kann durchaus passieren.
 
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